シリーズ「この物件、買っていい？」では、実際に売りに出ている物件の数字を借りて、Propilarで判定します。
前回の#5は、利回り21.55%の築古アパートでした。第6回はその反対で、埼玉県桶川市・JR高崎線「桶川」駅から徒歩3分の 新築 木造アパートです。駅近・新築・満室と、条件だけを見れば安心できそうな物件です。
ℹ この記事の前提
物件の数字は、2026年10月に不動産ポータルサイトへ掲載されていた実在物件のものです。最寄り駅と徒歩分数のみ掲載し、番地・物件名・販売会社は伏せています。融資条件（金利・借入割合・期間）と空室率は、判定のために置いた仮定です。判定結果は入力条件と評価基準によって変わります。投資判断はご自身の責任で行ってください。
対象物件
物件種別: 1棟アパート（木造2階建て・3LDK×2戸＋3SLDK×1戸）
最寄り駅: JR高崎線「桶川」駅 徒歩3分
築年: 2026年3月築（新築）
物件価格: 9,800万円
表面利回り: 4.87%（想定年間賃料 478万円 / 月39.8万円）
現況: 満室で賃貸中1戸あたりの家賃は平均で約13.3万円。ファミリー向けの広い部屋が3戸だけの、戸数の少ない物件です。
判定に使った仮定は次のとおりです。
借入額: 8,820万円（物件価格の9割）
金利: 2.5%
返済期間: 35年
空室率: 10%判定：リスク要因多い
Propilarの判定は 「リスク要因多い」 でした。返済期間を35年と長めに取っても、数字が合いません。
| 指標 | 結果 | Propilarの目安 |
|---|---|---|
| 実質利回り（FCR） | 3.34% | 5%以上で良好、3%未満で要注意 |
| 月次キャッシュフロー | −21,299円 | プラスであること |
| DSCR | 0.93 | 1.3以上で良好、1.0未満はリスク |
| BER（損益分岐入居率） | 94.4% | 70%以下で良好、85%超はリスク |
| CCR（自己資金配当率） | −1.46% | 0%未満はリスク |
自己資金を1,753.4万円（頭金980万円＋購入時の諸費用）入れても、毎月約2.1万円の持ち出し になります。3つのストレスシナリオはすべて赤字です。
数字が合わない理由
理由は単純で、家賃から運営費を引いた純収益が、ローンの返済額に届かない からです。
満室想定の年間賃料（GPI）: 約478万円
空室損（10%）: 約−48万円
運営費: 約−77万円
運営費を引いた純収益（NOI）: 約353万円
年間のローン返済額: 約−378万円
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手残り（税引前CF）: 約−25万円（月 約−2.1万円）（運営費・NOI・年間返済額は、Propilarの結果から逆算した概算です）
レバレッジの判定も 「逆効果」 でした。物件そのものの利回り（FCR 3.34%）が、借入のコスト（K% 4.29%）を下回っているため、借りれば借りるほど手残りが減ります。
1戸空くと、空室率は33%
この物件は3戸しかありません。1戸空くだけで空室率は33%になります。空室率を33%にして判定し直すと、次のとおりです。
| 空室率 | 判定 | 月次CF | DSCR |
|---|---|---|---|
| 10% | リスク要因多い | −21,299円 | 0.93 |
| 33%（1戸空室） | リスク要因多い | −112,839円 | 0.64 |
ファミリー向けの部屋は、退去後の募集に数か月かかることもあります。1戸の空室で、毎月11万円以上の持ち出しになる構造です。
⚠ 駅近・新築・満室は、数字の代わりにならない
立地や築年の良さは、すでに価格に織り込まれています。表面利回り4.87%・借入9割では、返済を賄えません。新築物件ほど「安心できる条件」に目が行きますが、判断は実質利回りとDSCRで行ってください。
ほかに確認したいこと
- 新築時の家賃は下がる: 新築の家賃は、数年後に下がるのが一般的です。月39.8万円が続く前提で判断せず、周辺の築5〜10年の物件の家賃も確認しましょう
- 35年で借りられるか: 木造の法定耐用年数は22年です。35年は仮定で、22年など短い期間になると返済額が増え、持ち出しはさらに大きくなります
- 自己資金の大きさ: 頭金と諸費用で約1,750万円を入れても赤字です。同じ自己資金で、ほかの物件と比べてみましょう
この物件の条件で、自分でも判定してみる
上の物件価格・賃料・融資条件を入力した状態でPropilarが開きます（登録不要）。借入額や物件価格を動かして、いくらなら判定が変わるか試してみてください。
この条件でPropilarを開くまだ物件がない方は → 購入前チェックリスト20項目（無料PDF）
まとめ
- 桶川駅 徒歩3分・9,800万円の新築木造アパート（3戸・表面利回り4.87%）を、融資9割・金利2.5%・35年で判定すると 「リスク要因多い」
- DSCR 0.93、月2.1万円の持ち出し。FCR 3.34%がK% 4.29%を下回り、レバレッジは逆効果
- 3戸しかないため、1戸空くと 月11.3万円の赤字
- 駅近・新築・満室でも、実質利回りとDSCRで判断する
シリーズでは今後も、実際に掲載されている物件の数字で「買っていいか」を判定していきます。