シリーズ「この物件、買っていい？」では、実際に売りに出ている物件の数字を借りて、Propilarで判定します。
前回の#7は、築39年の鉄骨アパートで、融資期間によって判定が変わりました。第8回は、千葉県市原市・JR内房線「姉ケ崎」駅から徒歩18分の 築10年の軽量鉄骨アパート です。満室で賃貸中、表面利回りは8.23%。築浅で高利回りと、条件だけを見れば魅力的です。
ℹ この記事の前提
物件の数字は、2026年10月に不動産ポータルサイトへ掲載されていた実在物件のものです。最寄り駅と徒歩分数のみ掲載し、番地・物件名・販売会社は伏せています。融資条件（金利・借入割合・期間）と空室率は、判定のために置いた仮定です。判定結果は入力条件と評価基準によって変わります。投資判断はご自身の責任で行ってください。
対象物件
物件種別: 1棟アパート（軽量鉄骨造2階建て・10戸）
最寄り駅: JR内房線「姉ケ崎」駅 徒歩18分
築年: 2016年築（築10年）
物件価格: 1億700万円
表面利回り: 8.23%（想定年間賃料 約881万円 / 月73.4万円）
現況: 満室で賃貸中1戸あたりの家賃は平均で約7.3万円です。
判定に使った仮定は次のとおりです。
借入額: 9,630万円（物件価格の9割）
金利: 2.5%
返済期間: 25年
空室率: 10%判定：収支良好（融資25年）
Propilarの判定は 「収支良好」 でした。
| 指標 | 結果 | Propilarの目安 |
|---|---|---|
| 実質利回り（FCR） | 5.92% | 5%以上で良好 |
| 月次キャッシュフロー | +137,538円 | プラスであること |
| DSCR | 1.32 | 1.3以上で良好 |
| BER（損益分岐入居率） | 70.3% | 70%以下で良好、85%超はリスク |
| CCR（自己資金配当率） | 8.61% | 5%以上で良好 |
| NPV | +1,748.9万円 | 0円以上であること |
自己資金1,916.6万円に対して、毎月約13.8万円のプラス です。3つのストレスシナリオでも黒字を保ちました。
満室想定の年間賃料（GPI）: 約881万円
空室損（10%）: 約−88万円
運営費: 約−109万円
運営費を引いた純収益（NOI）: 約683万円
年間のローン返済額: 約−518万円
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手残り（税引前CF）: 約+165万円（月 約+13.8万円）（運営費・NOI・年間返済額は、Propilarの結果から逆算した概算です）
物件の利回り（FCR 5.92%）が借入のコスト（K% 5.38%）を上回るので、レバレッジは 「有効」 です。
融資期間が短いと、判定が反転する
この物件は、融資期間しだいで結果が大きく変わります。軽量鉄骨の法定耐用年数は27年で、築10年なら残りは 17年 です。金融機関によっては、この残りの年数までしか貸してくれません。17年で判定し直すと、次のとおりです。
| 返済期間 | 判定 | 月次CF | DSCR | BER |
|---|---|---|---|---|
| 25年 | 収支良好 | +137,538円 | 1.32 | 70.3% |
| 17年 | リスク要因多い | −10,384円 | 0.98 | 90.4% |
17年にすると、年間の返済額は約518万円から約696万円へ、約178万円増えます。月次CFは毎月約14.8万円減って、赤字に転じます。
⚠ 築浅・満室・高利回りでも、融資期間で判定が反転する
表面利回りが8%を超えていても、返済期間が短ければ、返済が収益を上回ります。買付の前に、貸してくれる期間を金融機関に確認してください。なお17年の判定でも、NPVは+1,040万円と黒字です。長期の保有で投資価値が残るかは、手元資金の余裕と合わせて考える必要があります。
ほかに確認したいこと
- 駅から徒歩18分: 入居者が車や自転車を使う立地かどうかで、空室リスクが変わります。Propilarでは所在地を入れていないため、地域需要は評価に含めていません
- 満室の家賃が相場どおりか: 周辺の同じ条件の物件の家賃と比べましょう
- 自己資金の大きさ: 約1,917万円を入れる物件です。同じ自己資金で、ほかの物件と比べてみましょう
この物件の条件で、自分でも判定してみる
上の物件価格・賃料・融資条件を入力した状態でPropilarが開きます（登録不要）。返済期間を17年などに変えて、判定が変わる境目を試してみてください。
この条件でPropilarを開くまだ物件がない方は → 購入前チェックリスト20項目（無料PDF）
まとめ
- 姉ケ崎駅 徒歩18分・1億700万円の築10年軽量鉄骨アパート（10戸・表面利回り8.23%）を、融資9割・金利2.5%・25年で判定すると 「収支良好」（月+13.8万円、DSCR 1.32）
- 耐用年数の残り 17年 で借りると、月−1.0万円・DSCR 0.98で 「リスク要因多い」 に反転
- 築浅・満室・高利回りでも、融資期間の確認が先
- 駅徒歩18分の入居需要も、買う前に確かめる
シリーズでは今後も、実際に掲載されている物件の数字で「買っていいか」を判定していきます。