シリーズ「この物件、買っていい？」では、実際に売りに出ている物件の数字を借りて、Propilarで判定します。
前回の#6は、駅近・新築・満室でも赤字になる木造アパートでした。第7回は、神奈川県川崎市・JR南武線「武蔵中原」駅から徒歩4分の 築39年の鉄骨アパート です。駅近で11戸あり、2022年に大規模修繕も済んでいます。ただ、築年が古いほど、借りられる期間が判定を左右します。
ℹ この記事の前提
物件の数字は、2026年10月に不動産ポータルサイトへ掲載されていた実在物件のものです。最寄り駅と徒歩分数のみ掲載し、番地・物件名・販売会社は伏せています。融資条件（金利・借入割合・期間）と空室率は、判定のために置いた仮定です。構造は「鉄骨造」と掲載されていたため、重量鉄骨として判定しています。判定結果は入力条件と評価基準によって変わります。投資判断はご自身の責任で行ってください。
対象物件
物件種別: 1棟アパート（鉄骨造3階建て・11戸）
最寄り駅: JR南武線「武蔵中原」駅 徒歩4分
築年: 1987年築（築39年）
物件価格: 1億500万円
表面利回り: 6.50%（想定年間賃料 約683万円 / 月56.9万円）
現況: 2022年10月に大規模修繕工事が完了1戸あたりの家賃は平均で約5.2万円。小さめの部屋が11戸ある、戸数の多い物件です。
判定に使った仮定は次のとおりです。
借入額: 9,450万円（物件価格の9割）
金利: 2.5%
返済期間: 20年
空室率: 10%築39年の鉄骨は、35年のような長期の融資は付きにくいため、返済期間は 20年 を基本の仮定にしました。
判定：リスク要因多い
Propilarの判定は 「リスク要因多い」 でした。
| 指標 | 結果 | Propilarの目安 |
|---|---|---|
| 実質利回り（FCR） | 4.59% | 5%以上で良好、3%未満で要注意 |
| 月次キャッシュフロー | −67,411円 | プラスであること |
| DSCR | 0.87 | 1.3以上で良好、1.0未満はリスク |
| BER（損益分岐入居率） | 100.9% | 70%以下で良好、85%超はリスク |
| CCR（自己資金配当率） | −4.3% | 0%未満はリスク |
| NPV | −564.6万円 | 0円以上であること |
自己資金を1,881万円（頭金1,050万円＋購入時の諸費用）入れても、毎月約6.7万円の持ち出し になります。BERが100%を超えているので、満室でも赤字です。3つのストレスシナリオはすべて赤字でした。
数字が合わない理由
家賃から運営費を引いた純収益が、ローンの返済額に届かないためです。
満室想定の年間賃料（GPI）: 約683万円
空室損（10%）: 約−68万円
運営費: 約−94万円
運営費を引いた純収益（NOI）: 約520万円
年間のローン返済額: 約−601万円
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手残り（税引前CF）: 約−81万円（月 約−6.7万円）（運営費・NOI・年間返済額は、Propilarの結果から逆算した概算です）
レバレッジの判定は 「逆効果」 でした。物件そのものの利回り（FCR 4.59%）が、借入のコスト（K% 6.36%）を下回っているため、借りるほど手残りが減ります。
融資期間で、判定が変わる
同じ物件を、返済期間だけ変えて判定し直すと、結果は次のとおりです。
| 返済期間 | 判定 | 月次CF | DSCR | BER |
|---|---|---|---|---|
| 20年 | リスク要因多い | −67,411円 | 0.87 | 100.9% |
| 35年 | 要確認項目あり | +95,514円 | 1.28 | 72.2% |
返済期間の違いだけで、月に16万円以上の差 が出ます。35年なら黒字で、20年なら赤字です。
⚠ 築古の鉄骨は、長期の融資を前提にしない
重量鉄骨の法定耐用年数は34年です。この物件は築39年で、すでに超えています。融資期間は金融機関の物件評価で決まるため、35年を前提にすると判断を誤ります。買付を入れる前に、貸してくれる期間を確認してください。
ほかに確認したいこと
- 次の大規模修繕: 2022年の修繕は強みですが、築39年は配管・設備の更新費もかかります。修繕履歴と、次の修繕の時期・費用を確認しましょう
- 1戸あたり約5.2万円の家賃が相場どおりか: 11戸のうち数戸が空くだけで、BERの余裕が変わります
- 自己資金の大きさ: 頭金と諸費用で約1,880万円を入れても、期間しだいで赤字です。同じ自己資金で、ほかの物件と比べてみましょう
この物件の条件で、自分でも判定してみる
上の物件価格・賃料・融資条件を入力した状態でPropilarが開きます（登録不要）。返済期間や借入額を動かして、判定が変わる境目を試してみてください。
この条件でPropilarを開くまだ物件がない方は → 購入前チェックリスト20項目（無料PDF）
まとめ
- 武蔵中原駅 徒歩4分・1億500万円の築39年鉄骨アパート（11戸・表面利回り6.50%）を、融資9割・金利2.5%・20年で判定すると 「リスク要因多い」
- DSCR 0.87、月6.7万円の持ち出し。FCR 4.59%がK% 6.36%を下回り、レバレッジは逆効果
- 35年なら月9.6万円の黒字（要確認項目あり）。返済期間の違いだけで月16万円以上の差
- 築古の鉄骨は、貸してくれる融資期間を最初に確認する
シリーズでは今後も、実際に掲載されている物件の数字で「買っていいか」を判定していきます。