キャッシュフローが出ているのに危険な物件の特徴

「毎月CFが出ているから大丈夫」——これは誤解です。キャッシュフローがプラスでも、構造的なリスクを抱えた物件は存在します。短期的にCFが出ていても、数年後に取り返しのつかない状況になることがあります。

CFプラスでも危険なパターン4つ

パターン1：修繕費・空室損失を計算に含めていない

最も多い落とし穴です。毎月の返済と賃料収入だけで「CF+2万円」と計算しているケースです。

実際に計算に含めるべき費用：

• 空室損失（入居率90%で計算すると月賃料の10%相当）
• 修繕費積立（年間賃料の5〜10%）
• 管理費（通常は賃料の5〜10%）
• 固定資産税（年間数万〜数十万円）
• 火災保険・地震保険

表面上のCF計算（間違い）：
賃料: 8万円/月
返済: 6万円/月
CF: +2万円/月 → 「月2万円の利益！」

正しいCF計算：
賃料（満室）:  8万円
空室損失（-10%）: -8,000円
管理費（-5%）: -4,000円
修繕積立（-5%）: -4,000円
返済:  -6万円
実質CF: +4,000円/月

「月2万円の黒字」が「月4,000円の黒字」になります。設備交換が1件あれば一気に赤字になります。

パターン2：高LTVによる脆弱な収支構造

LTVが高い（借入割合が多い）物件は、毎月のADS（返済額）が大きくなります。現在はCFプラスでも、以下が起きると赤字転落します。

• 賃料が10%下落する
• 空室が2ヶ月続く
• 修繕費が突発的に発生する

例：物件価格2,000万円
LTV 90%（借入1,800万円）の場合：
ADS: 約90万円/年（金利2.5%・30年）
NOI: 108万円（表面8%・OPEx除く）
CF: 約+18万円/年（月+1.5万円）

→ 賃料が10%下落すると：
NOI: 97.2万円
CF: 約+7.2万円/年（月+6,000円）
→ 修繕費1回で赤字転落

パターン3：現行賃料ベースのCF（賃料乖離リスク）

賃料乖離が大きい物件では、今はCFプラスでも退去後に収支が急変します。

パターン4：CFはプラスでも出口がない

毎月CFが出ていても、売りたいときに売れない物件は長期的に危険です。

出口がない物件の特徴：

• 流動性が低いエリア（地方の過疎地）
• 旧耐震・再建築不可・旗竿地など制約がある
• 築年数が古すぎて融資が付かない（次の買い手が現金のみ）
• 区分所有で管理組合が機能不全

CFが出ていても売れなければ、問題が起きたときに対処できません。大規模修繕・空室長期化・金利上昇が重なると、売れないまま赤字が続くリスクがあります。

CFプラス物件を正しく評価するチェックリスト

【CF計算の正確性】
□ 空室損失（入居率90%以下で計算）を含めた
□ 管理費（賃料の5〜10%）を含めた
□ 修繕費積立（年間賃料の5〜10%）を含めた
□ 固定資産税・保険料を含めた

【構造的なリスク】
□ LTVが80%以下（返済余力が十分）
□ DSCRが1.2以上（収支に余裕がある）
□ 現行賃料と市場相場の乖離が10%以内

【出口リスク】
□ 10年後に売却できる物件か
□ 次の買い手が融資を受けられる物件か
□ 売却価格が購入価格を大幅に下回らないか

本当に安全なCFプラス物件の条件

□ 正確なCF計算でプラス（修繕・空室・管理含む）
□ FCR > ローン金利 + 1〜2%
□ DSCR ≥ 1.2
□ 市場相場賃料でもCFプラスを維持
□ 流動性があり出口が作れる
□ エリアの空室率が低く需要が安定

これらを満たした上でのCFプラスが「本当に安全な収益性」を意味します。

まとめ

• CFプラスでも危険な4パターン：①費用未計上・②高LTV・③賃料乖離・④出口なし
• 正確なCF計算には「空室損失・管理費・修繕費・固定資産税」を含める
• 現行賃料ではなく市場相場賃料でCFを再計算する
• CFプラスでも出口（売却）が作れない物件はリスクが高い
• 本当に安全なCFプラスは「DSCR≥1.2・FCR>金利+1%・出口明確」がセット

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