利回り6%でも買うべき物件の条件とは？数字で判断する方法

「利回り6%は低すぎる」という固定観念があります。しかし利回りは単独で判断するものではなく、FCR・融資条件・地域需要・出口戦略とセットで評価するものです。場合によっては、表面利回り8%の物件より利回り6%の物件の方が安全で収益性も高いケースがあります。

比較する2物件

物件A：表面利回り8%（地方）

物件価格:  1,500万円
現行賃料:  月10万円（GPI 120万円）
市場相場:  月8万円（乖離20%）
築年数:    築25年
エリア:    地方都市（空室率12%）
ローン:    金利3.5%・30年・LTV 85%

物件B：表面利回り6%（都市近郊）

物件価格:  2,500万円
市場相場賃料: 月12.5万円（GPI 150万円）
現行賃料:  月12.5万円（乖離なし）
築年数:    築10年
エリア:    都市近郊（空室率5%）
ローン:    金利2.0%・35年・LTV 80%

全指標の計算

物件A（表面利回り8%・地方）

GPI（相場）:   96万円（8万円 × 12ヶ月）
EGI（-8%空室）: 88.3万円
OPEx（-20%）:   19.2万円
NOI:            69.1万円

借入 1,275万円・3.5%・30年
ADS（目安）:    68.8万円/年

CF:       +0.3万円/年（月+2,500円）※ほぼゼロ
DSCR:     69.1 ÷ 68.8 = 1.004（危険ライン）
BER:      68.8 ÷ 96 = 71.7%（エリア平均80%超空室率12%考慮）
FCR:      69.1 ÷ 1,500 = 4.6%
イールドギャップ: 4.6% − 3.5% = +1.1%（ギリギリ）
CCR:      0.3万円 ÷ （225万円 + 60万円）= 約0.1%（ほぼゼロ）

物件B（表面利回り6%・都市近郊）

GPI:          150万円（12.5万円 × 12ヶ月）
EGI（-5%空室）: 142.5万円
OPEx（-20%）:   30万円
NOI:           112.5万円

借入 2,000万円・2.0%・35年
ADS（目安）:   65.8万円/年

CF:       +46.7万円/年（月+3.9万円）
DSCR:     112.5 ÷ 65.8 = 1.71（良好）
BER:      65.8 ÷ 150 = 43.9%（エリア平均95%に対して余裕十分）
FCR:      112.5 ÷ 2,500 = 4.5%
イールドギャップ: 4.5% − 2.0% = +2.5%（良好）
CCR:      46.7万円 ÷ （500万円 + 100万円）= 約7.8%

全指標比較

指標	物件A（8%・地方）	物件B（6%・都市近郊）	勝者
表面利回り	8.0%	6.0%	A
FCR	4.6%	4.5%	ほぼ同じ
イールドギャップ	+1.1%	+2.5%	B
CF（年）	+0.3万円	+46.7万円	B
DSCR	1.004（危険）	1.71（良好）	B
BER	71.7%	43.9%	B
CCR	0.1%	7.8%	B
流動性	低い（地方）	高い（都市近郊）	B
賃料乖離リスク	高い（20%）	なし	B

✓ 利回り6%の物件Bが全指標で優位

表面利回りは物件Aが8%で高いですが、CFはほぼゼロ、DSCRは危険ライン、CCRもほぼゼロ。対して物件Bは表面利回り6%でも、CF+3.9万円/月・DSCR 1.71・CCR 7.8%とすべての指標で上回ります。

利回り6%でも「買うべき物件」の条件

物件Bが優れていた要因を一般化すると、以下の条件を満たす低利回り物件は買うべきと判断できます。

条件1：FCRとイールドギャップが良好

FCR > ローン金利 + 2%
→ 物件B：4.5% > 2.0% + 2% = 4.0%（クリア）
→ 物件A：4.6% > 3.5% + 2% = 5.5%（未達）

条件2：低金利の融資が利用できる

都市部・築浅・属性が良い場合、低金利融資（1.5〜2.5%）が利用でき、ADS を圧縮できます。これがイールドギャップを拡大させる鍵です。

条件3：市場相場賃料と現行賃料が一致している

賃料乖離がなければ、退去後も収支が変わりません。

条件4：エリアの空室率が低く需要が安定している

都市近郊・駅近・需要源が多いエリアは、空室率が低く賃料も安定します。BERとエリア入居率の差が大きくなり、耐性が高まります。

条件5：流動性（出口）が確保できる

都市近郊の物件は買い手が多く、融資が付きやすいため、出口が作りやすい。

利回りだけで判断した購入

物件A（利回り8%）を購入
CF: 月+2,500円（ほぼゼロ）
DSCR: 1.004（危険）
賃料乖離20% → 退去後赤字
→ 数年後に収支崩壊

全指標で比較した購入

物件B（利回り6%）を購入
CF: 月+3.9万円
DSCR: 1.71（良好）
賃料乖離なし → 退去後も安定
→ 長期にわたり安定収益

利回り6%を「見送るべき」ケース

低利回りでも以下の場合は購入を避けるべきです。

✕ FCR < ローン金利（イールドギャップがマイナス）
✕ 融資金利が高く DSCRが1.2を下回る
✕ エリアの空室率が高く BER がエリア平均入居率を超える
✕ 流動性が低い（売れない）
✕ 購入価格が市場より割高（NOIに対して高すぎる）

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まとめ

表面利回りの高さと収益性の高さは別物
物件A（8%・地方）：CF+300円/月、DSCR 1.004、CCR 0.1%
物件B（6%・都市近郊）：CF+3.9万円/月、DSCR 1.71、CCR 7.8%
全指標で物件Bが優位。利回り6%でも「買うべき物件」
低利回りでも買うべき条件：FCRとイールドギャップ・低金利融資・賃料乖離なし・低空室率・高流動性