「この物件、金利が上がっても大丈夫ですか？」「空室が増えたらどうなりますか？」——これらの問いに答えるのが感度分析です。購入判断の最終段階で必ず行うべき「最悪シナリオの確認」を、実例を使って手順ごとに解説します。
分析対象の物件
物件価格: 2,000万円
市場相場賃料: 月10万円（GPI 120万円）
OPEx: 24万円/年（GPI の20%）
NOI（満室ベース）: 96万円（= GPI − OPEx）
融資条件（ベース）:
借入額: 1,600万円（LTV 80%）
金利: 2.5%（変動）
融資期間: 30年
ADS: 75.6万円/年（月6.3万円、概算）ベース収支（満室時）：
NOI: 96万円（満室ベース。空室の影響は感度分析②で検証）
ADS: 75.6万円
CF: +20.4万円/年（月+1.7万円）
DSCR: 96 ÷ 75.6 = 1.27
FCR: 96 ÷ 2,000 = 4.8%
BER: 75.6 ÷ 120 = 63%感度分析①：金利上昇の影響
変動金利が上昇した場合、ADSが増加し CFとDSCRが悪化します。
| 金利 | ADS（概算） | CF（年） | DSCR |
|---|---|---|---|
| 2.5%（ベース） | 75.6万円 | +20.4万円 | 1.27 |
| 3.0%（+0.5%） | 80.6万円 | +15.4万円 | 1.19 |
| 3.5%（+1.0%） | 85.7万円 | +10.3万円 | 1.12 |
| 4.0%（+1.5%） | 90.9万円 | +5.1万円 | 1.06 |
| 4.5%（+2.0%） | 96.2万円 | −0.2万円 | 1.00（危険） |
※ADS は元利均等返済の概算値です。
結論： 金利が2%上昇すると、CFがほぼゼロ・DSCRが1.0の危険ラインになります。変動金利で借りる場合、「金利+2%のシナリオでもDSCR ≥ 1.1 が維持できるか」を確認することが重要です。
⚠ 変動金利は2%上昇シナリオで確認する
2024年以降、日本でも金利上昇が現実となっています。変動金利でDSCRがギリギリの物件は、金利上昇で一気に赤字転落するリスクがあります。購入前に必ず「+2%シナリオ」を計算してください。
感度分析②：空室率悪化の影響
空室率が増加すると EGI が減少し、NOI・CF・DSCR が悪化します。
NOI の計算式（空室率を変数として）：
NOI = GPI × (1 − 空室率) − OPEx × (1 − 空室率)
= （GPI − OPEx） × (1 − 空室率)
= （120 − 24） × (1 − 空室率)
= 96 × (1 − 空室率)※OPEx は空室率に応じて変動費部分（管理費等）が減少するため、ここでは比例して減少すると仮定しています。
| 空室率 | NOI | CF（年） | DSCR |
|---|---|---|---|
| 5%（ベース） | 91.2万円 | +15.6万円 | 1.21 |
| 10% | 86.4万円 | +10.8万円 | 1.14 |
| 15% | 81.6万円 | +6.0万円 | 1.08 |
| 20% | 76.8万円 | +1.2万円 | 1.02 |
| 25% | 72.0万円 | −3.6万円 | 0.95（危険） |
結論： 空室率が25%を超えるとDSCR が1.0を割り込み、NOIだけではローン返済できなくなります。エリアの空室率が10〜15%程度なら収支は何とか維持できますが、余裕は少ない水準です。
感度分析③：賃料下落の影響
退去後に市場相場賃料が下落した場合の影響を確認します。
賃料下落時の NOI計算（空室率5%固定）：
NOI = 賃料 × 12 × 0.95 × (1 − OPEx比率20%)
= 賃料 × 12 × 0.95 × 0.8| 月賃料 | GPI | NOI（概算） | CF（年） | DSCR |
|---|---|---|---|---|
| 10万円（ベース） | 120万円 | 91.2万円 | +15.6万円 | 1.21 |
| 9万円（-10%） | 108万円 | 82.1万円 | +6.5万円 | 1.09 |
| 8万円（-20%） | 96万円 | 73.0万円 | −2.6万円 | 0.97（危険） |
| 7万円（-30%） | 84万円 | 63.9万円 | −11.7万円 | 0.85 |
結論： 賃料が20%下落するとDSCR が1.0を割り込みます。都市近郊では賃料下落は緩やかですが、地方・過疎化エリアでは10〜20%の下落が数年で起きることがあります。
複合シナリオ：「金利+1%・空室15%・賃料-10%」が同時に起きたら
最悪に近いシナリオで何が起きるかを確認します。
条件：
金利: 2.5% → 3.5%（+1.0%）
空室率: 5% → 15%
賃料: 月10万円 → 月9万円（-10%）
計算：
GPI（下落後）: 9万円 × 12 = 108万円
EGI（空室15%）: 108万円 × 0.85 = 91.8万円
OPEx（20%）: 91.8万円 × 0.20 = 18.4万円
NOI: 91.8 − 18.4 = 73.4万円
ADS（金利3.5%・30年・借入1,600万円の目安）:
≈ 85.7万円/年
CF: 73.4 − 85.7 = −12.3万円/年（月−1.0万円・赤字）
DSCR: 73.4 ÷ 85.7 = 0.86（深刻）CF: +20.4万円/年（月+1.7万円）
DSCR: 1.27
FCR: 4.8%
→ 「安全な物件」と判断して購入
金利+1%・空室15%・賃料-10%が重なる
CF: −12.3万円/年（赤字）
DSCR: 0.86（ローン返済できない）
→ 年間12万円以上の持ち出しが続く
ℹ 複合シナリオが「絶対起きない」とは言えない
金利上昇・空室悪化・賃料下落が同時に起きる可能性はゼロではありません。特に景気後退局面では複数の悪化が同時に起きることがあります。「最悪でもDSCRが1.0を維持できるか」を購入前に確認することが重要です。
感度分析から見える「この物件の耐性」
【各シナリオの限界点】
金利上昇: +2.0%で赤字転落（限界金利 4.5%）
空室率: 25%超で赤字転落（BER約63%）
賃料下落: -20%で赤字転落（月8万円）
複合悪化: 金利+1%・空室15%・賃料-10%の重複で赤字
【この物件の総合評価】
・金利耐性：中程度（+2%まで）
・空室耐性：中程度（25%まで）
・賃料耐性：低め（-20%で赤字）
・複合シナリオ：弱い
→ ベースシナリオでは問題ないが、
複合リスクへの耐性は限定的。
変動金利よりも固定金利の方がリスク管理しやすい物件。感度分析の手順まとめ
1. ベースシナリオを確定する
→ NOI・CF・DSCR・FCR・BER を計算
2. 金利上昇シナリオ（+0.5%・+1%・+2%）
→ ADS の変化から CF・DSCR を再計算
3. 空室悪化シナリオ（+5%・+10%・+20%）
→ NOI・CF・DSCR の変化を確認
4. 賃料下落シナリオ（-5%・-10%・-20%）
→ NOI・CF・DSCR の変化を確認
5. 複合シナリオ（金利+1%・空室+10%・賃料-10%）
→ 最悪に近い状況での収支を確認
6. 各シナリオで「DSCR が 1.0 を超えるか」を判断基準にするまとめ
- 感度分析とは「前提条件が変わったら収支はどう変わるか」を事前に確認する手法
- 確認すべき3要素：金利上昇・空室率悪化・賃料下落
- 判断基準：各シナリオでDSCRが1.0を維持できるか
- 変動金利は「+2%シナリオ」で必ず確認する
- 複合悪化シナリオで赤字になるなら、購入価格交渉か固定金利への変更を検討する
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