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不動産投資の物件評価方法｜初心者が使うべき6つの指標と判断順序

不動産物件の評価は表面利回りだけでは不十分です。FCR・DSCR・CF・BER・LTV・CCRの6指標を使った体系的な評価方法と、初心者が陥りやすい判断ミスを解説します。

不動産投資のキャッシュフローは「賃料収入 − 費用 − ローン返済」で計算します。税引前・税引後の違い、マイナスになる原因、改善方法を具体的な数字で解説します。

表面利回りが高くても手元にお金が残らないケースは珍しくありません。NOI・DSCR・キャッシュフローの流れを理解することが、物件選びの第一歩です。

DSCRは利回りでは見えない「返済の安全性」を数値化する指標です。DSCR1.2未満の物件を買うと何が起きるか、計算例と安全ラインの根拠を解説します。

不動産投資で失敗する人には共通の数字パターンがあります。「DSCR1.0未満でも買う」「実質利回りを計算しない」など、具体的な数値と対策を解説します。

「良さそう」で判断すると失敗します。FCR・DSCR・BER・賃料乖離・流動性など、数字で判定できる「買ってはいけない物件」の特徴7つと判断基準を解説します。

同じ物件でも融資条件が変わると収益性は大きく変わります。金利・融資期間・頭金（LTV）の違いがDSCR・CF・FCRにどう影響するかを数字で解説します。

NOI（純営業収益）とCF（キャッシュフロー）は似て非なる指標です。何が違うのか・どちらをいつ使うのかを、具体的な計算例とともに初心者向けに解説します。

DSCRとBERはどちらも収益の安全性を見る指標ですが、測る対象が異なります。返済余力（DSCR）と空室耐性（BER）の違い・計算方法・安全ラインを解説します。

表面利回り8%の物件を、GPI・OPEx・NOI・CF・DSCR・BER・FCR・CCRの全指標で分析。なぜ高利回りでも赤字になるのかをステップごとに解説します。