「区分と一棟、どちらがいい？」は初心者がまず悩むポイントです。答えは「どちらが良い」ではなく、収益構造とリスクが異なるので自分の状況に合う方を選ぶことが重要です。
基本的な違い
| 項目 | 区分マンション | 一棟アパート |
|---|---|---|
| 購入価格 | 数百万〜数千万円 | 数千万〜数億円 |
| 表面利回り | 3〜7%（都心）/ 7〜12%（地方） | 5〜12%（立地による） |
| 空室リスク | 0か100（1室しかない） | 分散される（複数室） |
| 管理の手間 | 低い（管理組合が対応） | 高い（オーナーの責任） |
| 融資 | 少額で通りやすい | 高額で審査が厳しい |
| 修繕の裁量 | 低い（管理組合の決定） | 高い（オーナーが決定） |
| 出口（売却） | 個人投資家にも売りやすい | 買い手が限られる |
区分マンションのメリット・デメリット
メリット
- 少額から始められる: 数百万円の物件もあり、自己資金が少なくても参入可能
- 管理が楽: 共用部の管理は管理組合が行い、オーナーは専有部のみ
- 流動性が高い: 個人でも買いやすく、売却時に買い手を見つけやすい
- 立地の選択肢が広い: 都心の好立地にも手が届く
デメリット
- 空室リスクが集中: 1室なので、退去 = 収入ゼロ
- 管理費・修繕積立金が固定費: オーナーの意思で削減できない
- 利回りが低い傾向: 管理費・修繕積立金を引くとFCRが低くなりやすい
- 修繕の裁量がない: 大規模修繕のタイミングや費用は管理組合の決定
⚠ 区分の「実質利回り」は管理費を含めて計算する
区分マンションの表面利回りは管理費・修繕積立金を含んでいません。これらを引いたFCRで判断しないと、実態より収益が高く見えます。管理費＋修繕積立金で月2〜3万円かかることも珍しくありません。
一棟アパートのメリット・デメリット
メリット
- 空室リスクが分散: 複数室あるため、1室退去でも収入がゼロにならない
- 管理の裁量がある: 修繕・リノベのタイミングと予算をオーナーが決められる
- 利回りが高い傾向: 管理費の中抜きがなく、スケールメリットがある
- 土地が資産: 建物が古くなっても土地の価値が残る
デメリット
- 購入価格が高い: 数千万〜数億円の投資が必要
- 融資審査が厳しい: 属性・年収・資産状況が問われる
- 管理の手間が大きい: 入退去対応・修繕手配・共用部清掃などオーナーの責任
- 出口が難しい: 高額物件なので買い手が限られる
収支比較の例
区分マンション（1室）
物件価格: 1,000万円
月賃料: 6万円
管理費+修繕積立: -1.5万円/月
表面利回り: 7.2%
FCR: 約4%（管理費控除後）
空室時: 収入ゼロ
一棟アパート（6室）
物件価格: 4,000万円
月賃料: 5万円 x 6室 = 30万円
管理費: オーナー管理
表面利回り: 9.0%
FCR: 約6.5%
1室空室時: 賃料17%減（5/6稼働）
初心者はどちらから始めるべきか
✓ 正解はない。自分の状況で選ぶ
「初心者は区分から」とも「一棟の方が効率が良い」とも言われますが、どちらが正しいかは自己資金・年収・リスク許容度によって異なります。
区分が向いている人
- 自己資金が500万円以下
- 本業が忙しく管理に時間をかけられない
- まずは小さく始めてリスクを抑えたい
- 売却（出口）の選択肢を広く持ちたい
一棟が向いている人
- 自己資金が1,000万円以上ある
- 融資審査に通る属性（安定収入・勤続年数）がある
- キャッシュフローを重視したい
- 物件管理に時間と手間をかけられる
どちらを選ぶにしても確認すべきこと
□ FCR > ローン金利 + 1%（区分は管理費控除後で計算）
□ DSCR ≥ 1.2
□ BER < エリア平均入居率
□ 修繕費を収支に織り込んだ
□ 10年後の出口（売却先）をイメージできる物件タイプが違っても、収支の判断基準は同じです。
まとめ
- 区分と一棟は収益構造・リスク・管理の手間が根本的に異なる
- 区分: 少額・管理楽・流動性高いが、空室リスク集中・FCR低め
- 一棟: 利回り高・リスク分散だが、高額・管理手間・出口が難しい
- 初心者は自己資金・属性・リスク許容度で選ぶ
- どちらでもFCR・DSCR・BERの判断基準は同じ
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