実質利回り（FCR）計算ツール
物件価格・年間家賃・空室率・運営費・諸費用を入力すると、実質利回り（FCR）をその場で計算。広告の表面利回りとの差がひと目で分かります。
実質利回り（FCR）計算機｜表面利回りとの差を確認
表面利回り —
NOI（営業純収益） —
実質利回り（FCR） —
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※ 概算です。 FCR = NOI ÷（物件価格＋諸費用）。目安: 5%以上で良好、3%未満は要警戒（物件タイプ・エリアで基準は変わります）。
この物件の購入判定を見る実質利回り（FCR）の計算式
FCR = NOI ÷ 総投資額（物件価格 ＋ 購入時諸費用） NOI = 年間満室家賃 ×（1 − 空室率） − 年間運営費
広告に載る表面利回りは「満室家賃 ÷ 物件価格」だけの数字で、空室・運営費・諸費用がすべて無視されています。表面利回り8%の物件でも、FCRにすると5%台まで下がるのが普通です。
判定の目安
| FCR | 評価 |
|---|---|
| 5%以上 | 良好。借入金利との差（イールドギャップ）を確保しやすい |
| 3〜5% | 注意。借入条件次第でキャッシュフローが細る |
| 3%未満 | 警戒。運営費・諸費用を引くと手残りがほぼ出ない |
FCRは物件そのものの収益力を示す指標で、融資条件に左右されません。物件比較の第一段階として、まず表面利回りではなくFCRで並べ替えてみてください。