DSCR計算ツール
年間家賃収入・運営費・借入条件を入力するだけで、DSCR（元利金返済カバー率）をその場で計算。1.3以上が目安、1.0未満は持ち出し状態です。
DSCR計算機｜返済余裕率をその場で確認
NOI（営業純収益） —
年間元利返済額（ADS） —
DSCR —
— —
※ 概算です。 DSCR = NOI ÷ 年間元利返済額。元利均等・月次返済で計算しています。目安: 1.3以上で良好、1.0未満は持ち出し。
この条件で30年分のキャッシュフローを見るDSCRの計算式
DSCR（Debt Service Coverage Ratio、元利金返済カバー率）は、物件の収益が借入返済に対してどれだけ余裕があるかを示す指標です。
DSCR = NOI（営業純収益） ÷ 年間元利返済額（ADS） NOI = 年間満室家賃 ×（1 − 空室率） − 年間運営費
例えば年間家賃480万円・空室率10%・運営費96万円ならNOIは336万円。借入3,600万円・金利2%・25年返済の年間返済額は約183万円なので、DSCRは約1.83です。
判定の目安
| DSCR | 評価 |
|---|---|
| 1.3以上 | 良好。金融機関の融資審査でも好材料 |
| 1.0〜1.3 | 注意。空室増・金利上昇で赤字化しうる |
| 1.0未満 | 危険。家賃収入だけでは返済できない持ち出し状態 |
表面利回りが高く見える物件でも、借入条件次第でDSCRは簡単に1.0を割ります。購入判断では利回りよりも先に「返済できるか」を確認してください。