「不動産投資を始めるにはいくら必要？」——答えは物件価格と融資条件によって大きく変わります。この記事では、物件価格別の自己資金の目安と、資金が足りない場合の対策を解説します。
自己資金の内訳
不動産投資に必要な自己資金は3つに分かれます。
自己資金 = ①頭金 + ②諸費用 + ③緊急予備資金①頭金
物件価格のうち、融資でカバーしない部分です。
- LTV 80%（融資80%）の場合: 頭金 = 物件価格 × 20%
- LTV 90%の場合: 頭金 = 物件価格 × 10%
- フルローン（LTV 100%）の場合: 頭金 = 0円
②諸費用
物件購入時にかかる一時費用です。物件価格の7〜10%程度が目安です。
| 費目 | 目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 物件価格 × 3% + 6万円 |
| 登記費用 | 物件価格 × 1% |
| 不動産取得税 | 物件価格 × 2% |
| 印紙税 | 1〜6万円（契約金額による） |
| ローン手数料 | 借入額 × 2% |
| 火災保険 | 数万〜十数万円 |
③緊急予備資金
購入後に手元に残しておくべき現金です。
緊急予備資金の目安：
生活費 6ヶ月分 + ADS（年間返済額）× 6ヶ月分
例: 生活費20万/月、ADS 80万円/年の場合
= 120万円 + 40万円 = 160万円⚠ 緊急予備資金なしで買わない
購入後に現金がゼロになると、空室や修繕が発生したときに対処できません。最悪の場合、売り急ぎ（不利な条件での売却）を余儀なくされます。
物件価格別の自己資金目安
LTV 80%（頭金20%）の場合の目安です。
| 物件価格 | 頭金（20%） | 諸費用（8%） | 緊急予備 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 500万円 | 100万円 | 40万円 | 100万円 | 240万円 |
| 1,000万円 | 200万円 | 80万円 | 120万円 | 400万円 |
| 2,000万円 | 400万円 | 160万円 | 160万円 | 720万円 |
| 3,000万円 | 600万円 | 240万円 | 200万円 | 1,040万円 |
| 5,000万円 | 1,000万円 | 400万円 | 300万円 | 1,700万円 |
ℹ これは目安であり最低ラインではない
上記はLTV 80%での目安です。融資条件（LTV）や諸費用の実額によって大きく変わります。フルローンが通れば頭金はゼロですが、その分リスクは高くなります。
頭金（LTV）と収支の関係
頭金を増やすとCF・DSCRは改善しますが、自己資金の拘束が増えます。
借入額: 2,000万円
ADS: 約94.8万円/年
DSCR: 1.27
CCR: ∞（自己資金ゼロ）
→ CFは出るが返済余力が小さい
→ 空室・修繕に弱い
借入額: 1,600万円
ADS: 約75.8万円/年
DSCR: 1.59
CCR: 約17%
→ 返済余力が大きく安定
→ 自己資金400万円を拘束
詳しくは 融資条件で収益はどう変わる？ をご覧ください。
自己資金が少ない場合の選択肢
選択肢1: 少額の物件から始める
物件価格500万円以下の区分マンションや地方物件なら、自己資金200〜300万円で始められます。ただし地方物件は 地域需要 の確認が必須です。
選択肢2: LTVを上げる（頭金を減らす）
LTV 90〜100%の融資が通れば頭金を減らせますが、毎月の返済が増え DSCR が低下します。DSCR ≥ 1.2 を維持できるか必ず確認してください。
選択肢3: 資金を積み上げてから始める
急いで買う必要はありません。毎月の貯蓄で自己資金を増やし、余裕のある状態で購入する方が安全です。その間に知識を身につけ、物件の相場観を養うことも投資の一部です。
✓ 「今は買わない」も投資判断
資金が十分でないときに無理をして買うと、小さなトラブルで破綻するリスクがあります。良い物件でも見送るべきケース も参考にしてください。
フルローンは悪いのか
フルローン自体が悪いわけではありません。以下の条件が揃えばフルローンでも成立します。
フルローンでも安全な条件：
□ FCR > ローン金利 + 2%（イールドギャップが十分）
□ DSCR ≥ 1.3（返済余力が十分）
□ 手元に緊急予備資金（ADS × 6ヶ月分以上）がある
□ 感度分析（金利+1%）でDSCR ≥ 1.1を維持逆にこれを満たせないフルローンは、小さな環境変化で赤字転落するリスクがあります。
まとめ
- 自己資金 = 頭金 + 諸費用（物件価格の7〜10%）+ 緊急予備資金
- 物件価格2,000万円・LTV 80%の場合、自己資金の目安は約720万円
- 頭金を増やすとDSCR・CFは改善するが自己資金が拘束される
- 自己資金が少ない場合: 少額物件 / LTVを上げる / 資金を積み上げる
- フルローンは条件次第で成立するが、DSCR・感度分析で必ず検証する
- 無理をして買わないことが最大のリスク管理
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