固定金利 vs 変動金利：不動産投資ローンはどちらを選ぶべきか

不動産投資ローンの金利タイプ（固定・変動）は、長期収益に大きな影響を与えます。どちらが「正解」かは状況によって異なりますが、仕組みとリスクを正確に理解した上で選択することが重要です。

変動金利と固定金利の基本

変動金利の仕組み

変動金利は短期プライムレート（短プラ）に連動します。日本銀行の政策金利が上昇すると、変動金利も上昇します。

一般的な見直し頻度は6ヶ月ごと。ただし多くの銀行は「125%ルール」（返済額の上昇は前回の125%まで）を採用しており、急激な返済額増加を一時的に抑えます。ただし125%ルールは元本返済が追いつかず未払い利息が膨らむリスクがあります。

固定金利の仕組み

固定金利は長期金利（主に10年国債利回り）に連動します。契約時のレートが返済終了まで変わらないため、収支計画が立てやすい反面、変動金利より高い金利設定になっています。

収益への具体的な影響

借入2,000万円・30年返済・金利変動シミュレーション：

変動金利が1%上昇すると月約1万円、2%上昇すると月約2万円の返済増加になります。

どちらが有利か：シナリオ別の考え方

変動金利が有利なケース

• 物件の収益性が高く、金利が2〜3%上昇しても黒字を維持できる
• 繰り上げ返済で元本を早期に減らす計画がある
• 短期（10〜15年）で売却する予定がある
• 日本の金利は長期的に低く推移するという見方をしている

固定金利が有利なケース

• 長期（20〜30年）保有を前提にしており収支の安定を重視する
• 金利上昇リスクを許容できないほど収益の余裕が少ない
• 複数物件を保有し、ポートフォリオ全体の安定を優先する
• 金利上昇局面での精神的なストレスを避けたい

ハイブリッド戦略

すべてを固定または変動のどちらかにする必要はありません。

例：複数物件保有時

• 物件A（収益性高・短期売却予定）：変動金利
• 物件B（長期保有・安定収入目的）：固定金利

このようにポートフォリオ全体でリスクを分散する考え方もあります。

金利上昇リスクへの対処法

変動金利を選択した場合の具体的なリスク管理：

1. ストレステスト：金利が+2%になっても月次CFがプラスになるか計算する
2. DSCRの余裕：DSCR 1.3以上を維持できるか確認する
3. 繰り上げ返済資金の積み立て：毎月の余剰CFを積み立て、金利上昇時に元本を減らす
4. 売却シナリオの準備：金利が一定水準を超えたら売却するという出口を事前に設定する

金利が2%上昇するだけで月次CFが大幅に減少します。購入前にこのシミュレーションを行うことが重要です。

金融機関の選択とも連動する

金利タイプの選択は金融機関選びとも密接に関係します。

• 都市銀行・地方銀行：変動金利が中心、条件が良い場合が多い
• 信用金庫：固定金利商品も充実している場合がある
• ノンバンク（オリックス等）：属性が低くても借りやすいが金利は高め

まとめ

• 変動金利は低金利で有利だが、金利上昇でCFが悪化するリスクがある
• 固定金利は金利が高い分、収支が安定して計画しやすい
• どちらが有利かは物件の収益性・保有期間・リスク許容度による
• 変動金利を選ぶ場合は**+2〜3%のストレステスト**を必ず行う
• 複数物件を保有する場合はポートフォリオ全体でリスクを分散できる

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