分析結果の見方

Propilar の分析結果は7つのタブに分かれています。各タブで異なる視点から物件を評価できます。

1. 収益性分析タブ

物件の収益構造を確認するメインのタブです。

KPI ダッシュボード

画面上部に主要な指標がカード形式で表示されます。

指標	意味	詳細
表面利回り	物件価格に対する年間賃料の割合	費用や空室を含まない概算値
実質利回り（FCR）	物件価格に対する NOI の割合	費用・空室を反映した実態に近い利回り
月次CF	月ごとの税引前キャッシュフロー	プラスなら手元にお金が残る
DSCR	ローン返済に対する収益の余裕度	1.0未満は返済不能リスク
CCR	自己資金に対するリターン	投下資金の回収効率
K%	借入金に対する年間返済額の割合	FCR との比較でレバレッジの質を判断
レバレッジ	借入によるリターン増幅効果	有効 / 中立 / 逆効果 の3段階
LTV	物件価格に対するローン残高の割合	低いほど安全
回収期間	自己資金を回収するまでの年数	—
NPV	将来CFの現在価値合計 − 自己資金	プラスなら投資価値あり
BTIRR	税引前の内部収益率	割引率を上回れば良好
ATIRR	税引後の内部収益率	割引率を上回れば良好

キャッシュフローウォーターフォール

年間のキャッシュフローが段階的にどう変化するかをグラフで表示します。

GPI（満室時収入）
  → EGI（空室・貸倒を差し引いた実効収入）
  → NOI（運営費を差し引いた純収益）
  → BTCF（ローン返済後の税引前CF）
  → ATCF（税引後の最終CF）

各段階の金額と、何がどれだけ引かれているかを視覚的に確認できます。

売却シミュレーション

売却条件を入力している場合、保有期間終了時の売却収支を確認できます。

• 累計 ATCF（運用期間中の税引後CF合計）
• 売却CF（売却価格 − 譲渡費用 − ローン残債 − 譲渡所得税）
• トータルリターン（累計ATCF + 売却CF − 自己資金）

2. 返済安全性分析タブ

ローン返済の安全性を年次推移で確認します。

DSCR 推移チャート

年ごとの DSCR（返済カバー率）の推移をグラフで表示します。DSCR が1.0を下回る年がないか確認します。

LTV 推移チャート

年ごとの LTV（借入比率）の推移を表示します。元金返済が進むにつれて LTV は下がっていきます。

ローン返済スケジュール

年ごとの元金返済額・利息額・ローン残高をテーブルとグラフで確認できます。

3. 年次推移タブ

保有期間全体のキャッシュフロー推移を確認します。

BTCF / ATCF 年次チャート

年ごとの税引前CF・税引後CF の推移をグラフで表示します。年次調整で空室率や賃料を変更している場合、その影響が反映されます。

BER 推移チャート

年ごとの BER（損益分岐入居率）の推移を表示します。BER が上昇傾向にある場合は、空室耐性が低下していることを意味します。

累積キャッシュフロー

保有期間を通じた累積 BTCF・累積 ATCF の推移を確認できます。累積CFがプラスに転じる時期が自己資金の回収タイミングです。

4. 税務・会計タブ

減価償却に関する情報を確認します。

減価償却推移チャート

建物と設備それぞれの年間償却額の推移をグラフで表示します。

減価償却明細テーブル

年ごとの償却額・累計償却額・残存価額を一覧で確認できます。定額法と定率法で異なる推移になります。

5. 地域需要分析タブ

物件所在地の賃貸需要を確認します。

表示される情報

• 需要スコア: 0〜100 の総合スコア。地域の賃貸需要の強さを表します
• 空室率: 当該市区町村の賃貸住宅の空室率
• 世帯数: 総世帯数と推移
• 人口動態: 人口と年齢構成の推移

データは総務省の政府統計（e-Stat）から自動取得されます。取得後30日間キャッシュされ、その間は即時表示されます。

6. ハザード・リスクタブ

物件所在地の災害リスクを確認します。

• 災害リスクの概要（洪水・土砂災害・地震など）
• ハザードマップへのリンク（市区町村コード設定時）
• 地図表示（スタンダードプラン以上）

7. ダウンサイド耐性分析タブ

「もし状況が悪化したら、この物件はどこまで耐えられるか」を確認します。

ストレスシナリオ（全プラン共通）

以下の3パターンで、キャッシュフローがプラスを維持できるかを自動判定します。

シナリオ	条件	判定
金利+1%上昇	現在の金利に1%を加算	BTCF > 0 を維持できるか
空室率+10%悪化	現在の空室率に10%を加算	BTCF > 0 を維持できるか
賃料10%下落	現在の賃料を10%減額	BTCF > 0 を維持できるか

IRR 感度分析（スタンダード以上）

金利・空室率・賃料をそれぞれ変動させた場合の IRR の変化を3軸で確認できます。期待収益率（割引率）のラインと比較して、どの条件変化で IRR が割引率を下回るかを把握します。

感応度マトリクス（スタンダード以上）

2つの変数（例: 空室率 × 金利）を同時に変動させた場合の収支を表形式で確認します。緑（良好）/ 赤（要注意）の色分けで一覧できます。